Финансовый кризис: как избавиться от проблемного кредита?

Большинство украинцев сегодня обременены неподъемными ипотечными кредитами. И порой кажется, что ситуация настолько тупиковая, что может свести с ума. Но выход, как говорят в народе, там же, где и вход. Как освободиться от потяжелевшего в условиях финансового кризиса ипотечной тяжести, узнавал Ricardo.com.ua.

05.03.09 11:25

Навстречу свободе
Финансовый кризис набирает обороты и когда-то легкая ноша сегодня беспощадно давит на бюджет маленького украинца. Впору подумать об освобождении. На языке вертятся замысловатые слова и их сочетания: реструктуризация, рефинансирование (переуступка долга) — шаги к желанной независимости. «Кредитные каникулы», когда определенный период (от трех месяцев до года) погашаются только проценты либо тело кредита, отсрочка выплаты тела основного долга, установление льготной ставки по кредиту до уровня 1% на период до 12 месяцев, установление лимита досрочного погашения тела основного долга и повышенной ставки по кредиту после окончания льготного периода для сохранения начальной доходности по кредиту — все это включает в себя понятие «реструктуризация"», — говорит руководитель отдела корпоративного юридического сопровождения ООО «Претер Девелопмент» Денис Тельчаров. — Практически это изменения графика погашения для существующего клиента».
И если реструктуризация «проблемного» кредита позволит перевести дух, то «переуступка долга» избавит от финансовой тяжести навсегда

По словам директора компании «ИнтерКредит» Виталия Гужвы, наиболее распространенная уступка банка — предоставление отсрочки на 6-12 месяцев по выплате тела кредита с обязательной выплатой процентов. Около 10-15% от общего количества банков могут также снизить платеж по кредиту за счет увеличения срока кредитования, говорит эксперт.
И если реструктуризация «проблемного» кредита позволит перевести дух, то «переуступка долга» избавит от финансовой тяжести навсегда. Подобная процедура считается одним из полюбовных способов выхода из ситуации с проблемными кредитами, которую называют также «рефинансированием» через другое лицо, которое фактически выкупает квартиру проблемного ипотечного заемщика, заложенную в банке.
Почему «старому» заемщику, то есть вам, выгодно избавиться от ставшей непомерной нагрузки таким образом — во внесудебном порядке, а «новому» — купить проблемную квартиру, взяв на себя чужие долги, мы и постараемся выяснить.
Перевод долга не справляющегося с ипотечным бременем заемщика на другое лицо происходит следующим образом. «Первым делом «проблемную» недвижимость необходимо вывести из залога, — рассказывает руководитель отдела корпоративного юридического сопровождения ООО «Претер Девелопмент» Денис Тельчаров. — Потом оформить у нотариуса договор купли-продажи квартиры на нового владельца».
Итого, на нового человека выдается новый кредит — причем выданные таким образом деньги идут на погашение обязательств первоначального заемщика. Далее новый клиент расплачивается с банком по новому графику погашения.
Новый «покупатель» проблемной квартиры должен внести первоначальный взнос, как минимум, достаточный для погашения просроченной части кредита

Фактически для финучреждения — это выдача нового кредита, а значит и новый риск. Потому банк согласится только на хорошего заемщика, который имеет постоянный подтвержденный и диверсифицированный доход. Подход к предварительной оценке платежеспособности заемщика и набору необходимых обязательств по кредиту ужесточился. «Сегодня ежемесячный доход заемщика должен быть в 2-2,5 раза больше ежемесячного платежа по кредиту, тогда как ранее платеж по кредиту должен был составлять не более 40-50% от ежемесячного дохода, — говорит директор компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк. — Если осенью банки учитывали и неофициальные подтвержденные доходы, то сейчас рассматривают исключительно официальные, при этом проводится тщательная проверка места работы потенциального заемщика». «Хорошими» сегодня считаются клиенты с высокой официальной заработной платой, стабильной должностью и наличием 50% первого взноса, подытоживает она.
По словам специалиста по кредитованию EnMark Антонины Носко, при оформлении кредита банки предвзято относятся к СПД, работающим за наличные без открытия счетов. «Дополнительный доход в виде арендных платежей рассматривается неохотно, если проплаты не проходят через банк, — говорит она. — Обязательным требованием являются наличие активов».
Помните, что новый «покупатель» проблемной квартиры должен внести первоначальный взнос, как минимум, достаточный для погашения просроченной части кредита.
По воле рока
Переуступка долга — дело случая. Для успешной передачи кредита в новые руки, необходимо стечения многих обстоятельств. Судите сами: должен быть проблемный кредит, заинтересованный человек, который готов, по мнению банка, получить старый новый кредит. Если все вышеперечисленные составляющие присутствуют, то для всех сторон это сравнительно легкий выход из проблемной ситуации.
Без потерь, правда, не обойтись, учитывая существенный обвал рынка недвижимости. Так, если вы взяли в банке 120 000 тысяч долларов на покупку квартиры, которая сейчас стоит не больше 50 000 долларов, то финучреждению вы должны отдать разницу. Вы подписали кредитный договор, и банк не может расплачиваться за ваш неудачный вклад — в недвижимость, которая потеряла стоимость. То есть 50 000 долларов банк получит от нового заемщика, а старый заемщик должен вернуть финучреждению еще 70 000 долларов. И если все три стороны: банк, старый и новый заемщики, — устраивает вопрос цены, то дело, как говорится, в шляпе. Другой вопрос, что согласие в такой ситуации достигается довольно редко.
В рефинансировании привлекает возможность фактически получить кредит по условиям предыдущего заемщика

Эксперты расходятся во мнениях по поводу привлекательности такого способа покупки недвижимости. «Проблемная квартира с чужими долгами может привлечь стоимостью, — уверен руководитель отдела корпоративного юридического сопровождения ООО «Претер Девелопмент» Денис Тельчаров. — Она будет ниже рыночной — данные квартиры можно приобрести по дешевке». По мнению же директора «ИнтерКредит» Виталия Гужвы, в рефинансировании привлекает возможность фактически получить кредит по условиям предыдущего заемщика. «В таком случае вопрос стоит не о более низкой цене, а о сохранении привлекательных валютных ставок, — говорит он. — К сожалению, в условиях кризиса, когда ставки поднимаются для всех, а цена на недвижимость падает, привлекательность такого способа покупки недвижимости весьма низка».
Также важно помнить, что все вышеизложенное касается досудебного процесса, в приделах которого остаются немногие. «Многие дотягивают проблемы с кредитами до судебного разбирательства», — говорит директор компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк. — Такая процедура отчуждения залога как рефинансирование на законодательном уровне является сложным процессом».
Преодолимый барьер
Достаточное количество средств на покупку чужих долгов, не только обеспечит возможность получения нового кредита, но и позволит приобрести долгожданную квартиру. Правда, есть одно «но». Практически ни один из украинских банков сегодня не занимается рефинансированием через другое лицо. Но повод надеяться, что положение вещей изменится в скором будущем, все же есть.
Так, на днях Ассоциация украинских банков (АУБ) в очередной раз обратилась к Национальному банку Украины с просьбой пересмотреть и изменить действующий механизм переуступки кредитов. Фактически переуступка должна оформляться в виде формальной выдачи финучреждению нового кредита, что противоречит требованиям Нацбанка ужесточить нормы выдачи валютных кредитов заемщикам, которые не имеют валютных доходов.
В Украине же единицы финучреждений признают и разрабатывают программы рефинасирования (например, Сведбанк)

И хотя в большей мере АУБ добивается упрощения перерегистрации заложенных по кредитам автомобилей, чтобы упростить их реализацию в случае просрочки платежей по кредитам, в случае с ипотекой он тоже применим. К тому же если взять во внимание, что курс доллара в конце 2008 — начале 2009 года вырос на 60%, а практически 75% потребительских кредитов выданы в валюте. «Рефинансирование на другое лицо практикует европейская банковская система, — утверждает директор компании «ИнтерКредит» Виталий Гужва. — В Украине же единицы финучреждений признают и разрабатывают программы рефинасирования (например, Сведбанк) «. К концу 2009 года реструктуризация может достигнуть 25%, а рефинансирование — 10% от общего количества проблемных кредитов, уверен он.
Очевидно, НБУ придется пасть перед накалом цифр, с которыми рано или поздно придется считаться. Президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко на днях огласил, что общая сумма выданных кредитов составляет 720 млрд. гривен, из которых 400 млрд. гривен — в валюте», — уточнил он.
В 2008 году невозвраты по кредитам составляли приблизительно 1,5-2%. «Сегодня количество проблемных кредитов уже достигает 8%, — делится своими данными директор компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк. — И это только начало волны невозвратов, по нашим прогнозам, в III квартале данный показатель будет составлять 30-40%».
Испытывая финансовые трудности, вы как заемщик, не должны опускать рук. Для банка так же, как и для заемщика, лучший выход в такой ситуации — обоюдное, принятое с согласия обеих сторон решение. Главное — обратиться в финструктуру вовремя и самостоятельно, не ожидая, когда банк начнет применять меры по возврату кредитных средств. Так, что ищите человека, имеющего возможность выкупить ваш проблемный ипотечный или авто кредит, и обращайтесь в банк. Рискнем предположить, что к тому времени рефинансирование на другого заемщика будет практиковать не одно украинское финучреждение.
Автор: Наталия Яковлева
Источник: Ricardo.com.ua